Det första politikerna bör fråga sig är varför Luleå får återkommande problem med tomträtt. Vad behöver göras för att lösa dagens problem och se till att problemen inte uppstår igen om några år?
Svaret är ganska enkelt. Kommunen måste lösa grundproblemet med tomträtt, dvs begränsa genomslaget av stigande marktaxeringsvärden på tomträttshyror och friköpspriser. Det är precis vad Göteborg, Malmö, Västerås och en rad andra kommuner har tvingats göra.
Det handlar om att ställa sig på bromsen och begränsa höjningarna av hyror och friköpspriser.
Det är dyrt med tomträtt i Luleå. I Björkskatan höjs hyran för ett genomsnittligt radhus till cirka 11 100 kr med de nya taxeringsvärdena. För att hyran ska bli 11 100 kronor räcker det med ett marktaxeringsvärde på 400 000 kronor i Luleå medan det krävs ett marktaxeringsvärde på drygt en miljon kronor i Göteborg. Skillnaden beror bara på att Luleå och Göteborg har olika hyresregler.
Luleå har tagit steg i rätt riktning när det gäller hyran. Kommunen har anpassat sig till ny rättspraxis och sänker avgäldsräntan till tre procent nästa år. Det beslutet fattade kommunstyrelsen i början av december, dagen före Villaägarnas offentliga tomträttsmöte. Det är bra, men inte tillräckligt.
Luleå behöver dessutom avstå från att räkna upp marktaxeringsvärdet till marknadsvärdet. Den teoretiska förklaringen är att taxeringsvärdet per definition ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Men så är det inte i verkligheten för enskilda fastigheter. Dessutom är avdraget för trädgård väl lågt.
Luleå behöver dessutom sätta friköpspriset till 50 procent av marktaxeringsvärdet permanent. Det är viktigt eftersom friköp är den möjlighet som finns för den som vill få trygghet i sin ekonomi. Socialdemokraterna med Karl Petersen i spetsen genomförde en sådan sänkning för några år sedan. Det var klokt, utom på en punkt. Sänkningen borde ha varit permanent och inte en tillfällig kampanj.
Då blir friköpspriset mer rimligt. Marknadsvärdet på en tomträtt är lägre än på en obebyggd tomt eftersom det bara finns en köpare till tomträtten, nämligen den som äger huset. För en obebyggd tomt kan det däremot finnas många spekulanter, vilket höjer priset.
Den prisnivån har stöd i rättspraxis. Luleå vann mot dem som överklagade förra gången. Dessutom blir friköp möjligt för många. Omkring 1 200 familjer köpte sig fria till den nivån förra gången. Det motsvarar var tredje tomträttshavare i Luleå.
Luleå har en expansiv fastighetsmarknad. Det är naturligtvis mycket positivt, men det skapar problem för de 2 000 familjer som bor med tomträtt eftersom stigande markpriser driver upp hyror och friköpspriser. För att Luleå inte ska tvingas se över sina tomträttsregler igen vid kommande fastighetstaxeringar 2018, 2021 osv så behöver kommunen lösa problemen från grunden. Då måste Luleå begränsa genomslaget av stigande taxeringsvärden på tomträtterna.
Dessutom måste lagstiftningen ses över. Men det är en fråga för justitieminister Morgan Johansson (S) och han har ett förslag på sitt bord. Det som saknas är en proposition som riksdagen kan fatta beslut om.